房屋租赁合同纠纷是极为常见的纠纷,也相对简单。但是俗话说“在人不在事”,即使如此简单的合同,也会出现不该有的诉讼。

虚假陈述,终被驳回——某房屋租赁合同纠纷案-北京律师,北京专业律师,免费律师咨询服务,请北京律师,找北京律师

频繁转让的足疗店
张某经营一家足疗店,租用卢某的二楼和马某的一、二楼,二楼是通开的,用马某的一楼出口,分别与卢某、马某签订了为期10年的《房屋租赁合同》。因经营不善,几个月后转让给了段某,段某又分别与卢某、马某签订了为期10年的《房屋租赁合同》。因经营不善,段某几个月后又转让给了刘某,刘某又与马某签订了为期10年的《房屋租赁合同》,因卢某工作忙,双方多次协商见面签合同却最终未能签订。后刘某经营几个月也不干了,将房屋退还给了马某、卢某。问题就出在这了。

上述合同均是改了改承租人名字,其他内容没动。刘某与卢某虽未签订书面合同,但是卢某主动以房东身份加了刘某微信,并索要房租,刘某表示不再经营时,卢某主动询问转租情况并让刘某在58同城上多挂挂。

令人错愕的诉状
刚过完春节,段某突然收到法院邮寄的诉状,原告是卢某。卢某诉称,段某未经其同意将房租转租给他人,致使原告房屋租金造成损失,为此,要求段某支付违约金及房租损失。

段某非常不解:卢某既然知道刘某承租的事实,并主动收了刘某的房租,双方一直履行了8个月,此事已经和自己没有关系了,确实卢某此后再也没找过自己,凭什么起诉我?

不大不小的案子
案子标的额只有5万元,确实不大,就是个租赁纠纷,也不复杂。但是诉讼程序确实一样都不能少,尤其是段某手头的租赁合同、转让合同甚至刘某的身份信息都没有了,陡然增加了北京房屋纠纷律师的工作量。

为查明案件事实,京律网律师建议追加刘某、马某为本案第三人,由其到庭说明情况,提交证据。经过努力,终于查找到二人户籍信息,法院也同意京律网律师的追加第三人申请并延期审理。

为保证万无一失,京律网律师还建议补充视听资料等证据,调取了支付宝等流水明细,查找了微信聊天记录。

法庭博弈
卢某:我不认识刘某,她和我没有合同关系,是段某转租给她的,刘某交房租是代段某交纳的,段某从没有告诉我刘某经营的事,我根本不知道刘某用我的房子。邻居马某也没告诉过我。段某转租房子没有经过我同意,应当承担违约责任。

段某:一、与卢某的租赁合同已协商解除。自2020年1月转让足疗店至2021年4月起诉日,卢某从未与段某联系过,更未催要过房租。其以自己的行为认可双方合同已解除,否则按合同半年一付租金的约定,其至少应在2020年4月初、10月初和2021年4月初3次催要房租。

二、卢某与刘某系不定期租赁合同。刘某因故未与卢某签订书面租赁合同,但实际使用房屋并自行交纳房租,履行了合同,依法应认定为不定期租赁,刘某有权随时解除合同。刘某交还房屋后,已解除了合同关系。无论刘某是否解除合同,卢某与段某均不再存在租赁合同关系。卢某无权向段某主张合同权利。

三、卢某知情段某转让足疗店事宜。第三人马某已告知卢某,且刘某也单独与卢某联系,交纳房租、使用房屋,解除合同后又向卢某交还房屋。

四、卢某诉求不符合常理、逻辑。按照卢某的逻辑,本案应当一并起诉张某。签租赁合同的逻辑就是:谁经营足疗店,卢某和马某就分别和谁签合同,由签合同的新承租人交纳房租,原签合同的不再联系。也就是转让之后,涉案房屋就和原来承租人再无任何关系,相关权利义务由新的承租人承继。张某转让给段某后,卢某就和张某没有关系了;段某将足疗店转让给刘某后,涉案房屋也应该和段某没有关系了。按照卢某的逻辑,既然张某、段某、刘某与卢某的合同租赁期都一样,卢某在同一租赁期内将同一房屋同时租给3个人,就应该一并起诉张某和刘某,因为卢某和张某、刘某的租赁合同也没有履行完毕。

综上所述,可以看出,卢某与刘某解除合同后房屋有空置期,不能接受正常的市场因素,但是又苦于与刘某没有合同,只与段某有合同,为此只能找借口起诉段某告,通过虚假陈述向段某施压,妄图让段某弥补空置期房租。卢某的该不当目的不合法、不合理,不应得到法律支持。

刘某、马某:段某所述属实,同意段某意见。

法院判决
卢某与段某签订的《房屋租赁合同》合法有效,双方均已按约定履行。2020年 1月,段某与刘某签订《足疗店转让合同》,将足疗店转让给刘某经营,因段某已支付房租至4月,故自5月开始租金由刘某向卢某支付。刘某认可与卢某就涉案房屋存在租赁关系,并提交了2020年3月至9月的微信聊天记录予以证实。根据该微信聊天记录显示卢某以房东身份添加刘某并向刘某索要5月至9月租金、刘某向卢某支付租金的情况及卢某得知刘某经营的足疗店转租时,提议让刘某在58同城多挂一挂的情况,并结合马某、刘某诉讼中的陈述,本院认定自2020年5月起卢某与刘某就涉案房屋建立起租赁关系,卢某与段某的《房屋租赁合同》终止。原告卢某以段某未经其同意将房屋转租给刘某为由要求段某支付违约金及租金损失无事实和法律依据,本院不予支持。依据相关法律规定,判决驳回原告卢某的诉讼请求。

京律网律师忠告
1、 做人做事要诚信,实事求是,说谎话不是没有成本,更不是永远不会被揭穿。本案虽然标的额不大,但是原告仍然为此支付了几千元的诉讼成本,偷鸡不成蚀把米!虚假陈述如果严重的话,法院还会依法罚款、拘留。

2、 俗话说“一个巴掌拍不响”,对于本案的其他当事人来讲,虽然胜诉了,但是也不得不应诉,耗费了精力,还支出了律师费,也是一笔损失。问题就出在没有证据意识:该签订的合同没有签,该通知的没有通知,有的证据没有保存,签订的合同没有注明身份证号或留存复印件,条款约定不明确,导致诉讼难度增加。

3、 经营的法律风险其实最主要的是来源于合作者,这既是法律问题,更是常识问题。所以,选择诚信、守法、讲道理的合作伙伴最为关键。不要贪图之前或计算以后的小利,而冲昏头脑。

4、 最后,出现纠纷不要怕,聘请北京专业律师,找准法律关系,搜集证据,通过追加相关当事人等完善程序,如实向法庭陈述,取得法庭采纳认可是关键。