宅基地买卖合同和宅基地转让登记,谁更有效?

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2021年3月,村民廖某夫妇决定随儿子搬到成立去住,打算将农村的房子卖掉,村民黄某听说后就找廖某协商购买廖某房屋的事,双方达成协议后,请了村长和几位老者作为证明人并签订了房屋买卖合同,但没有办理转让登记手续。

后来,同村的朴某也听说廖某要买房子,就找廖某协商,廖某一听说朴某也想要买,开口就问:“你出多少钱?”朴某说xx万,廖某一听朴某出的价格比黄某出的价高很多,于是就答应了朴某的要求,与朴某达成了协议,并于第三日,双方办理了转让登记手续。黄某知道后,气愤不平,就想到法院与他们打官司。问:廖某的房屋应该归谁?

【法律解析】

廖某的房屋应该归朴某。

《民法典》第二百零九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。”

本案中,虽然廖某与黄某签订了买卖合同在前,但是没有办理过户手续,从法律上讲,房屋仍然属于廖某所有,在转让登记之前,黄某不能取得房屋所有权和宅基地使用权。虽然朴某与廖某签订的房屋买卖合同在黄某之后,但是,因为他符合宅基地申请条件,且朴某也不知道廖某与黄某合同的存在,所以,朴某与廖某签订的合同也是有效的,在办理了登记手续后,票某就取得了廖某房屋的所有权和宅基地的使用权。因此,廖某的房屋应该归朴某所有。

那么,黄某应当怎么办呢?

由于黄某与廖某的合同是合法有效的,黄某可以依照《民法典.合同编》的相关规定,要求廖某退还房款,并追究廖某的违约责任。